Ampliar una casa: permisos, pasos y costos

Cuándo se necesita permiso

Cualquier obra que modifique la superficie cubierta, la estructura o las instalaciones reglamentadas requiere permiso municipal previo. Las refacciones interiores menores (pintura, cambio de pisos, reemplazo de artefactos) suelen requerir solo aviso de obra o directamente ninguna gestión.

Tipos de intervención y trámite requerido

Tipo de obra	Trámite típico	Profesional firmante
Refacción interior sin tocar estructura	Aviso de obra	No siempre exigido
Ampliación en planta baja (menor a 30 m²)	Permiso de obra menor	Arquitecto o MMO
Ampliación con planta alta o estructura nueva	Permiso de obra + cálculo	Arquitecto + ingeniero civil
Piscina o quincho con parrilla a gas	Permiso + aviso a distribuidora de gas	Arquitecto + gasista matriculado
Demolición parcial	Permiso de demolición	Arquitecto o ingeniero

Pasos del trámite paso a paso

Relevamiento del estado actual y plano conforme a obra
Anteproyecto firmado por arquitecto o ingeniero matriculado
Verificación de FOT, FOS y retiros según el código de planeamiento local
Cálculo estructural cuando la ampliación modifica cargas o suma niveles
Encomienda profesional en el colegio (CPAU, CPIC o equivalente provincial)
Presentación del permiso ante el municipio (TAD/CABA o mesa de entradas)
Pago de derechos de construcción
Ejecución con dirección técnica y libro de obra rubricado
Inspección municipal en etapas críticas (fundaciones, estructura, terminaciones)
Final de obra, plano conforme a obra actualizado y actualización catastral

Rangos de costos 2026

Los valores son orientativos y pueden variar según ubicación, materiales, complejidad y alcance del trabajo.

Concepto	Rango
Honorarios proyecto + dirección	6% a 10% del costo de obra
Permiso municipal	ARS 200.000 – 1.200.000 según municipio
Derechos de construcción CABA	0,5% a 1,5% del valor de obra declarado
Construcción tradicional por m²	USD 900 – 1.500
Steel frame por m²	USD 700 – 1.100
Ampliación en losa alivianada	USD 850 – 1.300 por m²

Plazos y penalidades

CABA (TAD): 30 a 90 días para permiso de obra menor
GBA (municipios): 60 a 180 días según jurisdicción
Obra sin permiso: multa de 5 a 20 veces el derecho no pagado + clausura
Regularización posterior: 2 a 5 veces el costo del trámite original

Antes de firmar contrato con la empresa

Pedir 3 presupuestos por rubro con el mismo cómputo métrico
Verificar inscripción del profesional en el colegio y AFIP
Exigir seguro de responsabilidad civil de la empresa constructora
Definir por escrito hitos de pago (anticipo, avance, final)
Fijar penalidades por atraso y por vicios de construcción

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Preguntas frecuentes

¿Puedo empezar sin permiso?

No es aconsejable: la obra puede ser clausurada y la regularización posterior cuesta entre 2 y 5 veces más. Además, sin final de obra no se puede escriturar ni actualizar la valuación fiscal.

¿Cuánto demora el permiso?

Entre 30 y 180 días según municipio. CABA tiene plataforma online (TAD) más ágil que muchas jurisdicciones del interior. La Provincia varía mucho por partido.

¿Necesito arquitecto o alcanza con maestro mayor de obras?

El MMO puede firmar obras de hasta cierta magnitud según la provincia (generalmente hasta 2 plantas y superficies limitadas). Para obras mayores o con cálculo estructural complejo se necesita arquitecto o ingeniero civil.

¿Suma valor a la vivienda?

Una ampliación con permiso y plano conforme actualizado suma el 70–90% del costo invertido al valor de tasación. Sin permiso, muchas veces resta valor por la contingencia de regularización.

¿Puedo pagar en cuotas los derechos municipales?

En CABA y varios partidos del GBA sí: hasta 6 o 12 cuotas con recargo. Los honorarios profesionales y la construcción se negocian aparte con cada matriculado o empresa.

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