El consorcio responde por el mantenimiento de partes y servicios comunes. Un plan ordenado evita expensas extraordinarias por reparaciones de emergencia.
Tareas legales obligatorias
- Habilitación de ascensores y certificación anual.
- Verificación periódica de matafuegos.
- Limpieza anual de tanques de agua.
- Control sanitario y desratización.
- Verificación de gas comunes (sala de máquinas).
Tareas programadas
- Pintura interior común (cada 4-6 años).
- Pintura exterior y frente (cada 5-8 años).
- Reparación de membranas de terraza.
- Service de bombas (semestral).
- Mantenimiento de luminarias comunes.
- Revisión de sistema contra incendio.
Fondo de reserva
Es legalmente obligatorio y debe contemplar gastos extraordinarios previstos. Lo razonable es 10%-20% del presupuesto ordinario anual.
Cómo armar el plan
- Diagnóstico inicial por arquitecto o ingeniero.
- Plan a 5 años con prioridades.
- Presupuesto anual reservado.
- Empresas o profesionales preseleccionados.
- Comunicación clara a copropietarios.
Errores comunes
Posponer mantenimiento por reducir expensas, contratar al más barato sin verificar antecedentes, no tener empresa estable que conozca el edificio. Cada uno de estos genera mayor gasto futuro.
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Preguntas frecuentes
·¿Quién paga reparación en unidad funcional?
El propietario. El consorcio responde por partes comunes (caños troncales, fachada, techos).
·¿La administración decide o la asamblea?
Gastos ordinarios planificados, administración. Gastos extraordinarios o mejoras, asamblea.
·¿Cómo elegir administrador?
Por antecedentes, referencias, profesionalismo y tecnología para reportes.
·¿Las expensas extraordinarias son evitables?
Mayormente sí, con plan preventivo y fondo de reserva.
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