Definición legal
El artículo 1051 del Código Civil y Comercial de la Nación define como vicios redhibitorios los defectos ocultos que hacen la cosa impropia para su destino o disminuyen sensiblemente su valor. Frente a un vicio redhibitorio, el comprador puede optar entre la resolución del contrato (art. 1039) o la reducción del precio (acción quanti minoris).
Requisitos que debe cumplir el defecto
- Debe ser oculto: no detectable con una inspección razonable al momento de comprar
- Debe ser grave: afectar la aptitud de la cosa para su destino o reducir sensiblemente su valor
- Debe ser anterior o contemporáneo a la entrega (no sobreviniente)
- El comprador no debe haber conocido ni podido conocer el vicio con diligencia media
Qué debe contener el informe técnico
- Descripción del defecto y su origen técnico
- Antigüedad estimada del defecto (prueba de que existía al momento de la compra)
- Análisis de por qué no era detectable con inspección razonable
- Cómputo y presupuesto de reparación desagregado
- Fotografías fechadas, mediciones instrumentales y ensayos
- Firma y sello de profesional matriculado (arquitecto, ingeniero o MMO)
- Encomienda profesional del colegio correspondiente
Casos típicos en Argentina
| Vicio | Cómo se acredita | Cómo suele estar oculto |
|---|---|---|
| Humedad estructural | Ensayo de sales + termografía | Tapado con pintura fresca o revestimientos |
| Falla estructural (fisuras) | Cálculo comparativo y calicata | Cubierto con placas de yeso |
| Instalación eléctrica no reglamentaria | Megado y termografía | Tablero prolijo pero sin puesta a tierra |
| Cañería de gas fuera de norma | Prueba de hermeticidad | Artefactos funcionan al momento de la venta |
| Terminaciones deficientes en obra nueva | Verificación contra pliego | Se manifiestan en primer temporal o uso |
Plazos para reclamar
Para inmuebles, el plazo de caducidad es de 3 años desde la entrega (art. 1055 CCyCN). La denuncia fehaciente al vendedor debe hacerse dentro de los 60 días corridos desde que se descubrió el defecto o desde que razonablemente debió descubrirse. Pasados esos plazos, el reclamo caduca.
Cómo actuar paso a paso
- Documentar el defecto con fotografías fechadas apenas se detecta
- Contratar profesional matriculado para relevamiento inicial
- Enviar carta documento al vendedor dentro de los 60 días
- Solicitar informe técnico completo con presupuesto de reparación
- Intentar acuerdo extrajudicial con mediación
- Iniciar acción judicial dentro de los 3 años si no hay acuerdo
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Preguntas frecuentes
¿Las humedades cuentan como vicio?
Sí, cuando son estructurales y estaban ocultas (por ejemplo tapadas por una pintura reciente al momento de la venta). Un peritaje debe demostrar antigüedad mayor a la fecha de escritura.
¿Cuánto cuesta el informe?
Entre ARS 250.000 y 700.000 según complejidad del caso, superficie a relevar y ensayos requeridos. Los ensayos de sales o termografías pueden sumar 30–50% al presupuesto base.
¿Sirve el informe si el vendedor era una empresa constructora?
Sí, y además aplica la garantía decenal por ruina (art. 1273 CCyCN) para vicios que comprometen la solidez o hacen impropia la cosa para su destino.
¿Puedo pedir la resolución del contrato aunque ya escrituré?
Sí, siempre que el vicio sea grave y esté dentro del plazo de caducidad de 3 años y hayas notificado dentro de los 60 días de descubierto.
¿Qué pasa si compré 'en el estado en que se encuentra'?
La cláusula de renuncia general a garantía por vicios ocultos se admite entre particulares, pero no libera al vendedor de vicios que conocía y ocultó dolosamente (art. 1053 CCyCN).
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