Inspección técnica pre-compra

Qué es y para qué sirve

Es un relevamiento técnico presencial ejecutado por un ingeniero, arquitecto o técnico matriculado, que evalúa el estado real de la propiedad antes de la firma del boleto o de la escritura. Su valor está en detectar lo que no se ve: una filtración por manchas de humedad, una instalación eléctrica sin puesta a tierra, hierros oxidados en una losa, cañerías de plomo o gas sin certificación.

Qué se revisa

Instalación eléctrica

Estado del tablero y protecciones (disyuntor, térmicas, puesta a tierra)
Presencia y funcionamiento del diferencial 30 mA
Antigüedad y sección de conductores
Cantidad y ubicación de tomas por ambiente
Certificación AEA vigente si existiera

Instalación de gas

Ventilación de calefones, cocinas y termotanques
Antigüedad y estado de cañerías
Detección de pérdidas con solución jabonosa
Presencia de matafuego y detectores
Certificación de gasista matriculado

Plomería

Presión y caudal en canillas principales
Estado de flexibles, canillas de paso y desagües
Pruebas de escurrimiento en inodoros y rejillas
Detección de humedades por pérdida oculta
Antigüedad de cañerías embutidas

Estructura, techos y envolvente

Fisuras estructurales vs. de terminación
Estado de losas, vigas y columnas visibles
Membrana en terrazas y techos, filtraciones
Humedades ascendentes y de filtración
Estado de carpinterías, vidrios y burletes

Qué entrega el informe

Descripción por rubro con fotografía georreferenciada
Semáforo de estado (bueno / observado / urgente)
Estimación de costos de reparación por ítem
Recomendaciones y prioridades
Firma y sello de profesional matriculado
Anexos: certificados existentes, planos y mediciones

Casos reales de retorno de la inversión

Hallazgo típico	Costo del informe	Ahorro potencial
Tablero eléctrico sin disyuntor, cables de tela	USD 250–500	USD 2.500–5.000 renovación completa
Filtración crónica en losa de baño superior	USD 250–500	USD 3.000–8.000 en impermeabilización y revoques
Cañería de gas sin certificar, calefón obsoleto	USD 250–500	USD 1.500–3.500 en obra y trámite
Humedad estructural en 2 muros perimetrales	USD 250–500	USD 4.000–12.000 en tratamiento

Cuándo hacerla

Antes de firmar el boleto (ideal): permite negociar precio o desistir
Entre boleto y escritura: sirve para reclamar arreglos previos
Post-escritura: solo si hay sospecha de vicio redhibitorio (plazo 3 años)

Cómo elegir al profesional

Verificar matrícula en el consejo profesional correspondiente
Pedir muestra de informe anterior (con datos tachados)
Confirmar cobertura: eléctrico + gas + plomería + estructura + humedad
Asegurar entrega en 48–72 horas hábiles
Confirmar responsabilidad civil profesional

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta una inspección técnica pre-compra?

Entre el 0,1% y el 0,3% del valor de la propiedad. En AMBA, un departamento de 2 ambientes ronda USD 250–400 y una casa de 3 dormitorios USD 400–700. Es de los mejores gastos preventivos posibles.

¿La inmobiliaria puede rechazar que haga inspección?

No tiene facultad legal para hacerlo. Sí puede exigir seña previa o acompañamiento. Un vendedor que rechaza inspección técnica es una señal fuerte de riesgo.

¿Sirve la inspección para renegociar precio?

Sí. Los hallazgos con presupuesto de reparación firmado por matriculado son argumento formal para descontar del precio o exigir arreglo previo antes de la escritura.

¿Qué diferencia hay con una tasación?

La tasación valora el precio de mercado. La inspección técnica evalúa el estado físico y las instalaciones. Son complementarias: idealmente se hacen las dos antes de comprar.

¿Puedo reclamar después de escriturar si aparece un defecto?

Sí, dentro de los 3 años, si es vicio redhibitorio (oculto y grave al momento de la venta). Necesitás informe técnico firmado por matriculado que pruebe la preexistencia y la imposibilidad de detección con inspección razonable.

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